Wohnungseigentümergemeinschaften leben in der Regel ohne größere Konflikte zusammen, doch manchmal entstehen Situationen, die zu Streitigkeiten führen können. Mal sind es Lärmbelästigungen, mal Umbauten, Sonderumlagen oder Probleme mit den Gemeinschaftsbereichen. Es gibt jedoch ein Thema, das fast immer mehr Spannungen verursacht als alle anderen: Eigentümer, die über Monate hinweg ihre Beiträge zur Gemeinschaft nicht zahlen. Wenn das passiert, betrifft das Problem letztlich alle Nachbarn. Denn auch wenn nur eine Person nicht zahlt, laufen die Kosten für das Gebäude weiter wie gewohnt: Reinigung, Aufzug, Versicherungen, Strom oder Reparaturen. Zieht sich die Schuld zu lange hin, geraten viele Gemeinschaften sogar in Schwierigkeiten, grundlegende Zahlungen zu leisten. Deshalb sieht das Wohnungseigentumsgesetz verschiedene Mechanismen vor, um gegen Zahlungsrückstände vorzugehen. Einer der wichtigsten ist Artikel 21, der es der Gemeinschaft ermöglicht, ausstehende Beträge gerichtlich einzufordern und sogar weitere Maßnahmen gegen den säumigen Eigentümer zu ergreifen. In den letzten Monaten wurde dieser Artikel unter Hausverwaltern und Eigentümern wieder verstärkt diskutiert, vor allem nach den jüngsten Änderungen der Vorschriften im Jahr 2025. Viele Menschen wussten nicht, in welchem Umfang eine Gemeinschaft rechtlich vorgehen kann, wenn ein Eigentümer über längere Zeit nicht zahlt.
Was regelt Artikel 21 des Wohnungseigentumsgesetzes? Das Gesetz stellt klar, dass alle Eigentümer verpflichtet sind, zu den gemeinschaftlichen Kosten des Gebäudes beizutragen. Das heißt, jede ordnungsgemäß von der Gemeinschaft beschlossene Umlage oder Sonderumlage muss bezahlt werden, unabhängig davon, ob der Nachbar damit einverstanden ist oder nicht. Artikel 21 regelt genau, was die Gemeinschaft tun kann, wenn solche Schulden entstehen. Es müssen dabei keine riesigen Beträge sein – auch relativ kleine Summen können rechtlich eingefordert werden, wenn der Eigentümer monatelang nicht zahlt. Zu diesen Kosten zählen typische Ausgaben in jedem Gebäude: Wartung des Aufzugs, Reinigung, Reparaturen, Strom für die Gemeinschaftsbereiche, Versicherungen oder in der Versammlung beschlossene Instandsetzungen. In vielen Gemeinschaften entwickelt sich das Problem schleichend: Erst bleibt ein Beitrag offen, dann ein weiterer, und schließlich entsteht eine Gesamtschuld, die alle betrifft.
Der säumige Nachbar kann sein Stimmrecht verlieren. Viele Eigentümer wissen nicht, dass ein Nachbar mit offenen Schulden vorübergehend das Stimmrecht in den Versammlungen verlieren kann. Das Gesetz legt fest, dass diejenigen, die mit ihren Zahlungen im Rückstand sind, an bestimmten Abstimmungen der Gemeinschaft nicht teilnehmen dürfen, solange sie diese Situation nicht bereinigt haben. Das bedeutet nicht, dass sie der Versammlung fernbleiben müssen. Sie dürfen an den Eigentümerversammlungen teilnehmen und sich einbringen, aber nicht an wichtigen Abstimmungen über Ausgaben, Bauarbeiten oder wirtschaftliche Entscheidungen mitwirken. Diese Maßnahme soll… Read More